不動産売却における「オーバーローン」とは？調べ方や対応方法をご紹介！

不動産売却では、オーバーローンの状態に注意しなければなりません。
しかし、初めて不動産売却をおこなう方のなかには、オーバーローンがどのようなものか知らない方も多いはずです。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたいオーバーローンとは何か、主な調べ方や対応方法をご紹介します。

不動産売却で知っておきたいオーバーローンとは

オーバーローンとは何かを知るためには、アンダーローンについて理解しておくことが重要です。
以下で、オーバーローンとアンダーローンの違いを確認しておきましょう。
オーバーローンとアンダーローンの違いは、物件の評価額に対して住宅ローンの残債が上回るか下回るかという点が大きなポイントです。
返済に不安を感じたら早めに専門家に相談して、毎月の返済計画や繰り上げ返済、ローンの借り換えなどを検討しましょう。
こうした手段を組み合わせることでオーバーローンを回避・改善できる可能性が高まります。
なお、売却時期の市場動向に左右される面もあるため、早めの情報収集が欠かせません。

オーバーローンの意味

オーバーローンとは、ローン残債が不動産の売却価格を上回っている状態です。
住宅ローンの残額が不動産の売却価格より高いため、このように呼ばれています。
たとえば、ローン残債が3,000万円あるのに対して売却価格が2,500万円の場合は、オーバーローンの状態といえるでしょう。
このようなケースでは、家を売却しても住宅ローンが完済できず、不動産に設定されている抵当権を抹消できません。
抵当権が付いたままの不動産は、ローン滞納による差し押さえリスクが残るため、売却が困難になります。
頭金をほとんど入れないフルローンや返済期間を長期で組んでいる場合は、物件価値の下落などによりオーバーローンになりやすいリスクが高まります。
築年数の長い中古物件では、評価が下がりやすく、オーバーローンのリスクが高まるでしょう。

アンダーローンの意味

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている状態です。
この場合、売却と同時に住宅ローンが完済でき、抵当権も抹消可能です。
スムーズに引き渡しがおこなえますが、返済が滞ると売却で完済手続きを進めることも視野に入るでしょう。
ただし、オーバーローンだと売却後もローン残債を自己資金で補わなければならない可能性があります。
金融機関にとってもリスクがあるため、売却を許可してもらえない場合もある点に注意が必要です。
不動産の売却を検討する方は、自身がオーバーローンかどうかを事前に確認しておくと安心です。
物件の状態が良ければ、高値で売れやすく、アンダーローン状態を保ちやすくなります。

不動産売却で知っておきたいオーバーローンの調べ方

所有している不動産がオーバーローンかどうかを調べるには、住宅ローンの残債と家の価値を把握する必要があります。
それぞれ以下の方法で調べられるため、あらかじめチェックしておきましょう。
調査を怠ると、売却後に思わぬ資金不足に陥るため、早期に情報を集めることが重要です。

住宅ローン残債の調べ方

住宅ローンの残債を調べるには、契約している金融機関からのローン返済計画書や残高証明書を確認します。
契約しているプランが固定金利のときは、借入時にまとめてローン返済表と償還予定表を受け取っている可能性が高いです。
変動金利の場合は、6か月ごとの金利見直し期間にローン返済表が届きます。
これらの書類を確認すれば、ローンがいくら残っているかを把握できます。
また、金融機関によってはインターネットで残高を確認できる場合もあります。
専用サイトで住宅ローンの残債を把握できるため、書類管理の手間も省けるでしょう。
パスワードなどを忘れたときは、契約している金融機関に問い合わせることをおすすめします。
とくに、書類の再発行には時間がかかるため、紛失しないように保管しておくことが大切です。
ローン残債が把握できないと、不動産売却の時期が大幅にズレ込むおそれもあります。
不動産売却ではタイミングが重要になるため、売却時期によっては買主が付かずに価格が下がることも考えられます。
スムーズに不動産売却を進めるには、住宅ローン残債の調べ方を事前に押さえておくことが重要です。
不動産売却を検討している方は、あらかじめローン残債がわかる書類を準備しておきましょう。
繰り上げ返済や金利タイプの変更を検討しているなら、常に残債の把握が欠かせません。

家の価値を判断するときの調べ方

所有している不動産がいくらで売れるかは、市場に出してみないと正確にはわかりません。
ここでいう家の価値とは、いくらで売れそうかを判断する相場価格です。
相場価格の調べ方として、周辺物件の売り出し価格をチェックする方法が挙げられます。
売却予定のエリアでどの程度の価格が付いているか、実際の市場動向を確認しましょう。
また、過去に売れた金額を調べるのも有効です。
レインズや不動産取引価格情報検索を活用すれば、周辺の成約事例が把握できます。
これらの情報をもとにオーバーローンかどうかを調べてみると良いでしょう。
ローン残債が家の価値を上回っていれば、オーバーローンの状態になります。
不動産会社への査定依頼では、内覧を含む評価がおこなわれ、市場価格に近い目安が得られます。

不動産売却でオーバーローンだったときの対応方法

不動産売却前にオーバーローンだとわかったときは、以下の対応を検討しましょう。
間違った方法を選ぶと、多くの費用がかかるなど、失敗に繋がる可能性があります。
不動産売却を成功させるためにも、適切な調べ方や方法を見極めることが大切です。
早めに専門家や金融機関と相談し、売却を検討すれば損失を抑えられる可能性があります。

対応方法①夫婦のどちらかが住み続ける

オーバーローンでトラブルが起こりやすい事例として、離婚時が挙げられます。
抵当権が抹消されていない不動産は、売却しても住宅ローンの返済義務が残る場合があります。
離婚後もローン返済が必要になるため、事前に対策を考えましょう。
離婚時に所有している不動産がオーバーローンだったときには、どちらかが自宅に住み続ける選択肢があります。
ただし、名義人によって対応方法が変わる点に留意が必要です。
たとえば、ローンと家の名義が夫単独の場合は、夫が住み続けて返済を続けても大きな問題はありません。
一方、夫名義で妻が住み続ける場合は、離婚後に住宅ローンをどちらが返済するかを話し合い、必要に応じてローンの引き継ぎなどを検討しなければなりません。
住宅ローンの保証人がいる場合は、離婚後の返済責任を分担することを整理しておくと良いでしょう。

対応方法②足りない資金を補填して売却する

オーバーローンのときは、売却価格より足りない分を自己資金で補う方法があります。
具体的には貯蓄を使ったり、親や親戚から借り入れたりする方法です。
不動産を売却する前に必要な資金を用意できないか検討してみてください。
住宅ローンを完済できれば、抵当権の抹消が可能になり、円滑に売却手続きを進められます。
親族から資金援助を受ける場合は、トラブルを避けるため借用書書面での取り決めをおこなうと安心です。

対応方法③任意売却をおこなう

オーバーローンが判明したときは、任意売却を検討するのも一案です。
任意売却とは、金融機関の許可を得て不動産を売却する方法で、市場価格に近い価格で売りやすい特徴があります。
オーバーローンでも高めの売却価格を目指せるため、多くの利益を残せる可能性があります。
ただし、売却益で支払いきれない残債は引き続き返済が必要です。
物件の条件によっては引っ越し費用を確保できることもあるため、離婚や転勤などで不動産を手放す際にも役立つでしょう。
所有している不動産がどのくらいで売れそうか、事前に調べておくと安心です。
許可を得るためには事前に金融機関と慎重な協議が欠かせません。

まとめ

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態です。
住宅ローン残債の調べ方としてはローン返済計画書や残高証明書のチェックなどが有効で、残債を把握しておけば売却時期の目安を立てやすくなります。
所有している不動産がオーバーローンだった場合は、金融機関の許可を得る任意売却で売却価格をできるだけ確保することが可能です。
ただし、その後もローンの返済は続くため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。