空き家を売りたいときの方法は？現状のままや更地にする場合の費用を解説｜那覇市で賃貸マンションを探すならトミコウハウジング

▼ 空き家を現状のまま売りたい場合
▼ 空き家を更地にして売りたい場合
▼ 空き家の売却にかかる費用
▼ まとめ

空き家を売りたいときの方法は？現状のままや更地にする場合の費用を解説

空き家を売りたい場合、どのような方法で現金化するべきなのかご存じでしょうか。
現状のまま売却したいときの方法やポイントなどを知っておくと、今後の現金化に役立てられます。
更地にする方法やかかる費用などについても触れているので、現在空き家を所有している方は必見です。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家を更地にしたり、リフォームしたりするとお金がかかるため、現状のまま売りたいと考える方は多いです。
この場合は、どのような方法で現金化するのが現実的なのか、具体的な方法を学ぶ必要があります。

古家付き土地としてアピールできる

現状のまま市場に出したい場合は、「古家付き土地」として市場に出す方法がおすすめです。
「古家付き土地」は普段の生活で見聞きしない言葉ではありますが、不動産市場では度々おこなわれているものです。
そもそも古家付き土地は、古い建物が建築された状態で、土地を売り出している状態を指します。
広告においては「上物付き土地」と記載されるケースが多く、ふと目にしたときに注目してしまいがちな物件です。

建物もおまけで手に入る

土地を探している方に対して「建物もおまけで手に入ります」とアピールできる点が挙げられます。
そのため、この場合の建物においては経済的な価値がほとんどないのが特徴となっています。
買主からすると、土地を購入するついでに建物も手に入るような形になるため、メリットが大きいです。
通常は、古家を「中古物件」として市場に出すのが一般的ですが、古家付き土地との境界・定義が明確になっているわけではありません。
しかし、一般的には建物の市場価値がゼロになった段階で、古家付き土地として売り出すべきとされています。
市場価値が少なからずあるのなら、土地のおまけのように扱って市場に出さず、そのまま建物の価値をアピールできるためです。
建物のコンデション上、この方法での売却が難しい場合は、土地をメインに売り出さないと現金化は厳しいでしょう。

解体費用がかからない

古家付き土地として売りたい場合、収益となるのはあくまでも土地だけの価格です。
建物を手放せたとしても、物件には市場価値がないので収益は得られなくなります。
しかし、その代わり解体費用がかからないので、結果として得をする場合があります。
建物の規模によっては、解体費用が数百万円以上かかるケースも珍しくないでしょう。
この費用の捻出が難しい場合は、現状のままでの売却を心掛けるのがおすすめです。
また、更地にするよりも固定資産税が安くなるため、経済的にも大きなメリットもあります。
買主は住宅ローンを組んで物件を購入できるので、多くの方に対してリーチできるでしょう。
この場合の注意点として、古家を解体して更地にする場合は、住宅ローンは適用されず、つなぎ融資や別のローンが必要になるケースが多いです。
そもそも建物を購入するために、まとまった資金を一度に支払うのは多くの方にとって困難です。
だからこそ、ほとんどの方は住宅ローンを利用したいと考えるでしょう。
土地だけの購入でも住宅ローンの利用は可能ですが、実際にお金が入るのは、建物が建築されて引渡しが終わったタイミングとなります。
つまり、それまでの間は自己資金を捻出するか、つなぎ融資を利用するしかありません。
このようなマイナスポイントを考慮すると、古家付きとして売り出したほうが、購入希望者も物件を買いやすくなります。

空き家を更地にして売りたい場合

空き家をそのまま売るのは現実的に難しいと感じる方は、「更地にして売れないか」と考えます。
この場合はどのようなステップを踏むべきなのかを知り、売却方法の判断材料としましょう。

空き家を解体する

更地にする場合は、空き家の解体はもちろん、整地や廃棄物処理などの工程が必要です。
後は残った土地を売却する流れとなりますが、この場合にはさまざまなメリットがあります。
具体的には、市場価値の低い建物を処分したうえで、物件を売却できるポイントです。
たとえ不動産を現金化したくても、物件の市場価値が低すぎると、いつまで経っても売れません。
とくに空き家の場合、劣化状態が激しいケースが多々見受けられるため、売りに出しても現金化できない可能性があります。
都市部や再開発地域では、需要が高い傾向にあるため、解体することで需要が生まれる可能性があります。
一方、郊外や過疎地域では土地の需要自体が低く、更地にしても売却が難しい場合があるので注意しましょう。
空き家が建っている状態よりも土地の状態が分かりやすいので、その後の建築イメージがしやすいというメリットもあります。
土壌調査や地盤調査など、さまざまな作業にすぐ入れるので、マイホームの建築を考えている方にも人気です。
さらに、建築物が数年存在していた土地の場合、地盤が強化されているケースが多いため、多くの方に喜ばれるのです。

解体費用がかかる

当然ながら、更地にするには解体費用がかかるので、費用を捻出しなくてはなりません。
解体費用は地域や建物の状態によって異なり、木造は1坪あたり2.5〜5万円程度が一般的な相場です。
鉄骨造やRC（鉄筋コンクリート）造は、それぞれ1坪あたり3.5〜6万円が目安となります。
また、建物内部にアスベストを使用している場合は、追加の処理費用が発生する可能性があります。
また、古家付き土地と比較して、固定資産税による負担も大きくなるのがデメリットです。
その差は、税金としては決して少ない負担とはいえません。
買主が見つかれば、固定資産税を負担する必要はなくなりますが、買主が見つからなければ自分が支払わなくてはならないのです。
売れない分だけ高い固定資産税を払い続けなくてはならないので、心身にストレスを感じる方は少なくないでしょう。
更地にすべきか古家付き土地として売るべきかは、空き家の需要に着目するのが大切です。
建物そのものに何かしらの魅力があり、買主が見つかりそうな場合は、解体せずに売ったほうがよいでしょう。
そこまで劣化しておらず、築年数が経過していなければ、建物でも収益を得られるかもしれません。
また、建物の再建築が物理的に不可能な場合も、解体せずに売ったほうがよいと考えられます。
どのような方法で売りたいのかは、建物の現状をチェックしたうえで手段を検討しましょう。

空き家の売却にかかる費用

空き家を売却するためにかかる費用を知っておかないと、そもそもの資金計画を立てられません。
予算内で現金化するためには、コストの目安を把握しておかないとトラブルが発生してしまいます。

相続登記費用

相続登記費用は売却をする前の時点で、物件が自分の名義になっていない場合に必要です。
そのため、仮に相続をしたときに登記がおこなわれている場合は、この費用は発生しません。
2024年4月1日施行の法改正によって相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に手続きをしない場合は10万円以下のペナルティが課せられます。
しかし、それ以前に相続した場合、義務化の対象外となります。
義務化の対象になるかを調べ、対象となる場合には迅速に手続きを進めるのが良いでしょう。

譲渡所得税・解体費用

譲渡所得税は、不動産売却によって収益を得た場合にかかるものとして知られています。
そのため、収益よりも費用のほうが多かった場合はマイナスになるので、譲渡所得税は発生しません。
また、解体費用は更地にして売却する場合にかかるものであり、建物の構造や規模によって価格が異なります。
正確な費用をすぐに知りたい場合は、解体業者に見積もり相談をしたほうがよいでしょう。
もし解体をするか悩んでいる場合は、見積もりで案内された金額を考慮したうえで、資金計画を立てるのもおすすめです。
実際にかかるコストがいくらなのか分かれば、その後の計画も立てやすくなるでしょう。