不動産売却にかかる仲介手数料とは？計算方法や安さで選ぶリスクを解説

不動産を売却する場合、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
しかし、こうした仲介での不動産売買では仲介手数料が必要になるため注意しなければなりません。
そこで今回は、不動産売却にかかる仲介手数料とはどのようなものなのか、具体的な計算方法や仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスクを解説します。

不動産売却にかかる仲介手数料とは

不動産売却時に不動産会社の仲介を利用する場合には、仲介手数料がかかります。
まずは、実際に不動産売却を始める前に、この仲介手数料とはどのようなものなのかをチェックしてみましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、個人の売主と個人の買主の間に立つ不動産会社が、仲介をおこない取引を成立させた場合に支払う手数料です。
個人の売主が自分で買主を探すのは困難ですが、不動産会社に依頼すれば効果的な広告などを利用して買主を探します。
この仲介手数料の特徴といえるのが、不動産売却が成立した場合に初めて支払う成功報酬であることです。
売買契約が成立しなければ発生しない手数料であり、売買契約が成立した場合にはその売却代金に応じた料金を支払います。
実際の仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引業法で定められた上限金額があります。

仲介手数料が必要な理由

不動産売買の仲介に欠かせない不動産会社ですが、不動産会社の利益になるお金は仲介手数料のみです。
不動産の売却価格をアップさせたとしても売却代金は売主のものであり、その上昇分が不動産会社の利益になるわけではありません。
不動産売却時に仲介手数料が必要となる理由として挙げられるのは、仲介を担当する不動産会社が展開する売却活動にコストがかかるためです。
不動産会社が売主の依頼を受けておこなう売却活動には、ポスティングするチラシの作成やインターネットサイトへの情報の掲載などがあります。
こうした労力には人件費もかかるため、仲介手数料として正当な料金を請求する必要があります。

仲介手数料はいつ支払う？

不動産売却における仲介手数料は、買主との間で売買契約を締結したタイミングで所定の半額を支払い、最終的な段階である物件の引き渡しのタイミングで残金を支払うのが一般的です。
また、仲介手数料の支払いは、原則として現金の受け渡しまたは振込となります。
売買契約と引き渡しのタイミングで現金が必要になりますので、漏れなく準備することが大切です。

不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法

仲介手数料とは、個人間の取引を仲介する不動産会社に支払う成功報酬です。
具体的にいくらかかるのか、仲介手数料の計算方法についてもチェックしておきましょう。

仲介手数料の相場金額

不動産売却が成立した場合に支払う仲介手数料の相場金額は、宅地建物取引業法で定められた上限金額と同程度です。
もちろん、宅地建物取引業法では上限が定められているだけですので、上限よりも安い金額を提示されることもあります。
しかし、効果的な売却活動や宣伝活動には一定のコストがかかることから、仲介手数料として請求される金額は上限金額となるのが一般的です。
仲介手数料の値引き交渉をおこなうことも可能ですが、仲介手数料を下げてしまうと十分な売却活動をおこなえない場合もあります。
仲介手数料が高額に感じられるかもしれませんが、この金額は妥当なものであり、無理に値下げした場合には不動産の売却がしにくくなることに注意しましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の相場金額である上限金額の計算は、売買代金をもとにおこなわれます。
まず、不動産の売買代金が200万円以下の場合については、「税抜きの物件価格×5％＋消費税」となります。
また、売買代金が200万円を超え400万円以下の場合は、「税抜きの物件価格×4％＋消費税」です。
さらに、売買代金が400万円を超える場合であれば、「税抜きの物件価格×3％＋消費税」となります。
売買代金の金額ごとに異なるパーセンテージが設定されていますので、実際の計算では注意しましょう。

仲介手数料の例外としてかかる料金

仲介手数料の計算方法として物件価格に3～5％をかけて求める金額は、一般的な不動産売買にかかる仲介手数料です。
通常業務の範囲を超える作業が発生した場合には、別途実費が請求されることに注意が必要です。
通常の範囲での広告掲載・物件案内・契約交渉のほか、契約関連書類の作成・引き渡しの立ち会いなどに追加料金は発生しません。
しかし、通常よりも多く広告宣伝をおこなう場合や、売却活動のために遠方まで足を運ぶ必要のある場合には、こうした費用を実費精算することになります。
ただし、追加費用がかかる売却活動には事前の売主への承諾が必要ですので、知らない間に追加費用が発生することはありません。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスク

仲介手数料とは売却活動のために必要な費用ではあるものの、不動産売却価格によっては高額になる場合もあります。
しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶとさまざまなリスクがあることは注意点です。

リスク①誠実な対応をしてもらえない

安い仲介手数料を提示している不動産会社のなかには、売却活動において誠実な対応をしてもらえないところがあります。
仲介手数料が安いならば多少は問題ないと思われるかもしれませんが、無視できないのが仲介手数料の値引き分よりも安値での不動産取引となるリスクです。
正当な仲介手数料を支払った場合には信頼関係が築かれ優先順位を上げて高値での売却を目指してくれる一方で、仲介手数料が安い場合には不動産が売れ残り値引きを重ねる結果になることも珍しくありません。
不動産が売れ残った場合には、期待しただけの金額で売れないリスクはもちろんのこと、新生活のスタート計画が乱れるリスクがあります。

リスク②間違った対応をされる

半額や無料など安い仲介手数料を提示する不動産会社のなかには、仲介手数料について間違った説明や対応をするところがあります。
よくある間違いとしては、宣伝活動にかかる費用を実費で別途請求するといったものです。
仲介手数料として宅地建物取引業法で定められた上限金額のなかには、通常の業務における宣伝活動費用が含まれます。
したがって、通常業務を超えて特別な宣伝活動をおこなっていない限りは、別途追加費用は発生しません。
また、成功報酬である仲介手数料ですが、着手金として間違ったタイミングでの支払いを求められる場合もあります。
着手金として全額を最初に支払ってしまうと、売買契約が成立しない場合に損をすることになります。
売買契約締結で半額支払い、引き渡しに残金を決済するのが一般的ですので、支払いタイミングについて不動産会社に確認することが大切です。

仲介手数料の値引き交渉のリスクは？

仲介手数料とは上限のみが定められていて下限に法的な制限がないことから、値引き交渉をおこなうことが可能です。
仲介を担当する不動産会社に値引き交渉を持ちかけるなら、早いタイミングでおこなうのがポイントです。
値引きに応じてもらえる可能性があるのは、媒介契約を結ぶタイミングとなります。
一般媒介契約ではなく、不動産会社にとってもメリットのある専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶタイミングであれば、値引き交渉を持ちかけても問題ないでしょう。
ただし、買主が見つかった後のタイミングでの仲介手数料の値引き交渉や無理な金額での値引き交渉は、結果的に売却活動の妨げとなるリスクには注意してください。

まとめ

不動産売却にかかる仲介手数料とは、売買契約成立の成功報酬であり、宅地建物取引業法で上限金額が決められています。
仲介手数料の相場金額は上限金額と同等であり、売買代金の金額ごとに異なるパーセンテージをかけて算出します。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスクについてもチェックして、不動産売却を進めてみてください。