不動産売却で重視される心理的瑕疵について！売却価格や告知義務も解説

所有している土地や建物で、死亡事故や近隣トラブルがあったときは、必ず告知しなければなりません。
売主としては「どこまで購入希望者に伝えるべきなのか」悩む方も多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産売却の心理的瑕疵とはなにかお伝えしたうえで、売却価格への影響と告知義務違反のペナルティを解説します。

不動産売却の心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、事実上は問題ないものの、心理的抵抗を伴う物件のことです。
心理的抵抗は、具体的な問題がないにもかかわらず、買いたくないと感じる要因が存在する状態であり、同じ条件の物件があれば避ける傾向にあります。
不動産業界では、土地や建物が抱える欠陥や不具合などの問題を「瑕疵（かし）」と呼びます。
一般的には、瑕疵は雨漏り、壁のひび割れ、設備不良などの物理的な問題を指しますが、心理的瑕疵は事故物件のように目に見えない問題が特徴です。

瑕疵は告知が義務付けられている

目に見えない問題や、いわれなければ気づかないような事柄も瑕疵に該当するため、できるだけ高く早く土地や建物を売りたい売主としては、黙って販売活動をおこないたいと考えるかもしれません。
しかし、不動産取引では、売主と買主が公平な立場で取引できるように、瑕疵や抵当権などは重要事項説明時に告知する義務が課せられています。
そのため、瑕疵を隠して土地や建物を売却する行為は許されません。
もし、心理的瑕疵がある事実を隠して販売活動をおこなった場合、引き渡し後に責任を追求され、高額の損害賠償や取引自体が取り消される可能性があります。

心理的瑕疵物件の具体例

心理的瑕疵物件の具体例としては、事故物件、周辺環境における騒音や悪臭、ネットでの悪評などが挙げられます。
とくに、もっとも敬遠されるのが事故物件です。
殺人事件や自殺の現場となった物件は、購入希望者が見つかりにくいです。
ただし、高齢者の自然死や病気による突然死は、事故物件として扱われないこともあります。
死亡後数日経ってから発見された現場は、簡単なクリーニングやリフォームだけではにおいや液体が浸透している可能性が高く、瑕疵物件として扱われることがあります。
さらに、物件自体に問題がなくても、周辺環境に反社会組織の事務所や墓地がある場合、心理的抵抗を抱く人が多いです。
また、工場や駅、大型施設などが近くにあり、生活に支障をきたすレベルの騒音や悪臭がある物件も、周辺環境に問題があるとして告知しなければなりません。
最後に、最近ではインターネット上での悪い口コミや評判が掲載されているだけで瑕疵物件として扱われるケースが増えています。
ポータルサイトで酷評されると、「評判の悪い物件に住んでいる人」として誹謗中傷の対象となる可能性があるからです。

心理的瑕疵がある不動産の売却価格は通常と比べてどの程度安くなるのか

心理的瑕疵のある物件は、市場相場の約50〜90%の価格で取引されています。
国土交通省が定める心理的瑕疵に該当する死因には、殺人（他殺）、自殺、焼死、不明死、特殊清掃が必要となる孤独死や自然死が含まれます。
死亡後に時間が経って遺体が発見されると、物件ににおいや液体が浸透するため、特殊清掃が必要となるでしょう。
世間的には「事故物件は安い」というイメージが先行していますが、これは法律で定められたものではありません。
つまり、何らかの理由で人が亡くなった事実があるだけで、立地や築年数、間取りなどの基本的な物件情報には変わりがないのです。

心理的瑕疵による値下げ率の目安

好立地や新築、特殊な間取りなど、他の物件と比べて優れた条件を満たしている場合には、事故物件であっても購入希望者が見つかる可能性があります。
ただし、現実的には事故物件の購入に抵抗感を抱く方が大半であり、よほど特別な条件が揃っていない限り、市場価格での売却は難しいです。
具体的な値下げ幅は、孤独死や自然死が0〜10%、不慮の事故死が20〜50%、自殺が30〜50%、殺人（他殺）が50%とされています。
この値下げ幅は目安であり、事件の内容によってはテレビニュースに取り上げられたり、SNSで拡散されたりすることで、何年も世間の記憶に残るため、大幅な値下げが必要となることがあるでしょう。
また、反社会組織の事務所や墓地、ゴミ焼却場、隣人トラブルなどの周辺環境に問題がある物件は、市場相場の70〜80%の価格で取引されています。
雨漏りや水道管の漏れ、ひび割れ、耐震強度の不足、シロアリ被害、地盤沈下などの物理的な問題を抱える物件も、市場相場の70〜80%の価格で取引されています。

物理的問題による値下げ率の目安

物理的な問題に関しては、引き渡し後に買主が修繕しなければならないため、おおよその修繕費を差し引いた金額で売り出すと購入希望者が見つかりやすいです。
国が指定する安全基準や接道義務を満たしていない法理的な問題を抱える物件は、市場相場の50〜70%の価格で取引されています。
これらも物理的な問題と同様に、引き渡し後に買主が修繕をおこなわなければなりません。
場合によっては、解体して立て直す必要があるため、大幅に値下げしなければ購入希望者を見つけるのが難しいです。
繰り返しになりますが、瑕疵物件を相場以下で販売しなければならない法律は存在しません。
事故物件に抵抗感を持たない方や、物件条件に魅力を感じる方が現れる可能性もあるため、不動産会社に相談しつつ、売主個人の判断で売却価格を設定することが重要です。

心理的瑕疵の告知義務と違反するとどうなるか

心理的瑕疵の告知義務に違反すると、行政上の処分、刑事上の罰則、民事上の責任を問われる可能性があります。

行政上の処分

まず、売主と買主が公平に取引をおこなうため、宅地建物取引業法第27条により、不動産会社は事故物件について買主に告知する義務があり、重要事項にも記載しなければなりません。
もし、重要事項説明時につたえずに不動産を販売したことが明らかになると、1年以内に業務の一部または全部を停止するよう命じられることがあります。
度を超えた違反に対しては、国土交通大臣や都道府県から取得した宅地建物取引業の免許が取り消される可能性もあります。

刑事上の罰則

次に、宅地建物取引業法第79条では「違反者には2年以下の懲役または300万円以下の罰金、またはその両方を科す」と定められており、刑事責任を問われる可能性が高いです。
また、売主と買主が不動産会社と媒介契約を締結している場合、媒介契約に対する債務不履行と評価され、契約者は損害賠償請求ができます。
とくに、買主は契約不適合を理由に、売買契約の解除をおこなうことも可能です。
このため、媒介契約を締結している不動産会社にとって、心理的瑕疵を隠した状態での売買取引はリスクが多いため、重要事項説明時に必ず説明をおこないます。
高齢者の病死や老衰は、不自然な死に該当しないため、死亡者が出てすぐに販売活動をしても、事故物件としての告知義務が生じない場合もあります。
また、現場で死亡した事実があっても、いつまでも瑕疵物件として扱われるわけではありません。
国土交通省が宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公示しているため、売主や買主もこれを確認しておくことでトラブルを未然に防ぎやすくなります。

まとめ

所有している土地や建物で人が亡くなったり、周辺環境に問題を抱えていたりすると、瑕疵物件として売主にその事実を告知するように義務付けられています。
心理的瑕疵のある物件は、相場の10〜50%ほど値下げして販売する売主が多いです。
また、行政・刑事・民事の3つの観点で責任を追及される可能性があるため、ガイドラインに沿って、伝えるべき項目を明確にしておきましょう。