不動産売却の媒介契約とは？契約の種類ごとの違いやメリットと注意点を解説

物件の売却を不動産貸家に仲介してもらう際、媒介契約が必要になると知らない方は少なくありません。
安心して取引を進めていくには、契約の内容だけでなく契約の種類、そしてメリットや注意点などについて知っておく必要があります。
この記事では不動産売却で締結する媒介契約とは何か、メリットや注意点はどのようなものかを解説していきます。

不動産売却における媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売買を仲介してもらう不動産会社と依頼者間で結ばれる契約です。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類があり、種類ごとに特徴を持っています。
土地や建物などを取引をする際、どの種類の契約を選ぶべきかを判断するには、特徴を把握して自分がしたい取引に適した経緯役を選べるようにしておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、同時に複数の会社と契約ができる点です。
複数の会社に売却の依頼をしておけば、より高く売れる会社を判別でき、購入希望者が見つかる可能性も高まります。
物件を売りに出した方が自分で購入希望者を見つけた場合、売主の判断で売買も可能となっているなど自由度が高い契約方法です。
さらに指定流通機構への登録義務も任意となっており、広告などで家を売りに出したと周囲に知られたくない方に適しています。
また、この契約には依頼主が複数の会社と契約をしているかどうかを知らせる明示型と、複数の会社と契約しているか知らせなくていい非明示型の2種類があります。
自分が複数の会社と契約していると知られても問題ないかどうかを判断し、どちらの種類にするかを決めるようにしましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社としか契約できない指定流通機構への登録義務があるなど、一般での契約より制限のある契約方法です。
指定流通機構への登録は7日以内となっており、不動産会社間で情報を共有され、物件や土地などを売ろうとしていると知られる可能性がある点にも注意してください。
ただ、一般媒介契約と同じく依頼者が自分で購入希望者を見つけたら、売主が売却するかどうかを判断可能となっています。
自分で購入希望者を探しながら、販売状況がどうなっているのか確認をしたいなら、専任での契約を選んでみてください。

専属専任媒介契約

専属船員媒介契約は、3種類ある契約のなかでも制限が厳しい契約です。
契約は1社のみとなっていて、自分で購入希望者を見つけても会社側に仲介してもらわなくてはいけません。
また流通機構への登録も契約から5日以内にしなくてはならないなど、自由度は低い契約です。
しかし売却を依頼された不動産会社が、売却活動に力を入れてくれる契約でもあり、売れる可能性を高くしたい方に適しています。

媒介契約ごとの違いとメリット

3種類ある契約には、契約の種類ごとに特徴と違いがある点は把握しておかないといけません。
契約ごとにメリットが違うため、どのようなメリットがあるかを知らないと、契約を選ぶ判断がしにくくなってしまうでしょう。
契約によってどういった違いがあるのか、メリットの差は何かなどを知っておくと、自分に適した契約方法が選べます。

販売活動の違い

専属専任は制限が厳しい契約ではあるものの、不動産会社側は仲介手数料が確保しやすい契約であり、販売活動に力を入れてくれます。
一般の契約では複数の会社と契約できるのもあり、販売活動はやや消極的になってしまいます。
一般よりも専任、専属専任媒のほうが制限は厳しくなっていきますが、そのぶん販売活動に積極的になってくれる点がメリットです。
とくに専属専任は1社としか契約できず、依頼者が自分で購入希望者を見つけても、会社が仲介をする契約です。
仲介手数料を確保できる契約であり、会社側にもメリットが高い契約であり、販売活動に力を入れてくれる契約となっています。

報告義務の違い

販売状況がどうなっているのかを依頼者に報告する義務にも、契約ごとに違いがあります。
一般では報告義務はなく、販売状況がどうなっているかは依頼者が自分から会社に聞くなどして、確認しなくてはいけません。
しかし専任では2週間に1度、専属専任ならば1週間に1度、販売状況の報告義務が課せられます。
制限が厳しい契約になるほど、依頼された会社側も報告義務などを詳しくしなければならなくなり、販売状況も把握しやすくなるメリットがあります。
販売状況に合わせて自分で購入希望者を探したいなら専任、自分で探すつもりがないなら専属専任媒介契約を選ぶと安心です。

特徴を比較する

契約の種類ごとに、報告義務や販売活動などへのメリットが違い、自分がどうやって売却したいかによって適した契約を選ばなくてはいけません。
契約を選ぶ際には特徴やメリットの比較をして、より売りやすい契約方法を選ぶようにしましょう。
複数の会社を契約してより高く売りたいなら一般、1社としか契約できないものの、自分でも購入希望者を探すつもりなら専任がおすすめです。
1社とだけ契約をして、販売活動を不動産会社に任せたいなら、販売活動に力を入れてくれやすい専属専任が適しています。

不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産会社との契約を締結させる前には、メリットなどを比較するだけでなく、注意点や売却を有利に進める方法を知っておきましょう。
注意点の把握をしておかないとトラブルが起きやすくなり、売りやすくする方法を知らないと購入希望者が見つかりにくくなってしまいます。
売却を進めるのに必要な方法と注意点を把握していれば、より契約も選びやすくなり便利です。

内見を受け入れる

購入希望者に建物の状態を把握してもらうなら、内見の希望があったら受け入れるようにしてください。
実際に建物を見てもらえば、購入希望者は建物での新生活をイメージしやすくなり、購入意欲が高まります。
内見では売主が同席するケースが多く、売主が建物の魅力をアピールできる点もメリットです。
物件を売りやすくするなら内見の希望がきたら積極的に受けて、建物の魅力をアピールできるよう、事前にアピールポイントをまとめておくと良いでしょう。

広告での戦略

不動産の購入希望者へ、自分が売り出している物件をアピールするには広告が有効です。
物件の売却を依頼した際、不動産会社側でも広告などの販売活動をしてくれるものの、途中で契約解除をすると広告費などを請求される可能性があるのは注意点です。
専任や専属専任では流通機構への登録が義務となっていて、登録すれば購入希望者側の不動産会社が見つけやすくなります。
しかし流通機構へ登録すると情報が見つけやすくなり、近隣の住人に物件を売りに出していると知られてしまう可能性もあります。

契約は3から4社までが良い

一般の契約では複数の会社と契約ができるものの、契約をする会社は3社から4社にしておきましょう。
契約している会社が増えると、やり取りをする手間も増えてしまい、管理できなくなってしまいます。
さらに複数の会社と契約しているせいで、売れ残っている印象を与えてしまいやすいのも注意点です。
専任や専属専任ならば、1社とだけの契約となりやり取りの手間が減り、専任なら自分で購入希望者を探す余裕も生まれます。
売りたい方は専任や専属専任での契約をすると、やり取りがしやすく安心して販売活動が進められるでしょう。

まとめ

媒介契約とは建物などを売る際に不動産会社と結ぶ契約であり、特徴やメリットの違う3種類の契約があります。
各契約のメリットと特徴を把握して契約を選択し、どうやって不動産を売却したいのかなどで選ぶようにしてください。
不動産を売りたいなら、1社だけに任せる契約を選んだほうが、会社側も積極的に販売活動をしてくれて購入希望者が見つかりやすくなります。