マイホーム買い替えのタイミングは？住宅ローン返済や目安となる年収を解説

いつかはマイホームの買い替えを考えていても、実際に行動するにはさまざまな問題を解決する必要があります。
とくに、現在のマイホームで住宅ローンが残っている場合には、資金計画に注意が必要です。
そこで今回は、マイホーム買い替えのタイミングについて、住宅ローンが残っている場合の対処法、買い替えのメリット、年収と買い替えタイミングの関係について解説します。

住宅ローン完済前におけるマイホームの買い替えのタイミング

マイホームの買い替えをおこなううえで問題となりやすいのが、返済中の住宅ローンです。
マイホームの買い替えにともなう住宅ローンの対処法にはいくつかのパターンがありますので、それぞれでどのように住宅ローンを完済するかチェックしてみましょう。

売却先行で買い替える

住宅ローンが残った状態でマイホームの買い替えをおこなうならば、売却先行で進めるのが一般的です。
売却先行とは、マイホームの買い替えで発生する旧居売却と新居購入のうち、旧居売却を先に進める方法です。
売却先行を選択する理由には、資金計画の立てやすさが挙げられます。
売却先行の場合、売却代金で住宅ローンを完済したうえで、残ったお金を元に新居にかける予算を考えられます。
また、売却先行であれば、旧居での住宅ローン返済とともに新居で新たに組んだ住宅ローン返済をおこなう必要がないため、一時的であっても返済負担の増加を防げることがメリットです。
ただし、売却先行は旧居の売却を終えなければ新居の購入に進めないため、新居探しに時間がかかった場合には、仮住まいとして賃貸物件が必要になる場合があります。

購入先行で買い替える

旧居の住宅ローンが残っている方のうち、預貯金など手持ちの資金に余裕がある方は、売却の前のタイミングで新居を購入する購入先行を検討してみましょう。
住宅ローンが残っていたとしても預貯金で一括返済ができる場合は、売却先行ではなく購入先行が選べます。
購入先行は、売却先行で必要になる仮住まいが不要で、旧居を退去して新居にそのまま引っ越せることがメリットです。
また、時間に余裕を持って新居を選べることから、理想的なマイホームを探しやすいこともメリットといえます。
ただし、先に新居を買ったものの旧居が売れ残ってしまい、2本の住宅ローンを抱えるリスクがあることは注意点です。
また、旧居の住宅ローン完済のために預貯金が減るため、病気や怪我など万が一の場合に不安があることも注意点となります。

マイホームの買い替えをおこなうメリット

住宅ローンが残った状態でマイホームの買い替えをおこなう場合、売却先行・購入先行2つのタイミングから選びます。
それぞれにはメリットがあるものの、仮住まいや資金面に不安を抱く方もいらっしゃいます。
マイホームの買い替えを実現させるためには、買い替えをおこなうとどのようなメリットがあるかをチェックしてみましょう。

暮らしやすさが向上する

家族構成が変化するタイミングでマイホームの買い替えをおこなう場合、ライフスタイルに合った家を購入し暮らしやすさを向上させられることがメリットです。
具体的には、出産を機に広い家に引っ越すケースや子どもの独立とともにコンパクトな家に引っ越すケースが挙げられます。
また、転勤・進学のタイミングであれば、通勤・通学しやすい場所へマイホームを購入し移動時間を減らせるメリットがあります。
さらに、老後も住み続けるためのマイホームの買い替えだと、バリアフリー住宅や病院近くのマンションなど、楽に暮らせる家に住めることがメリットです。

資産価値を向上させられる

新居に対して将来的な資産価値の向上が期待できることは、マイホームの買い替えをおこなうメリットです。
旧居よりも新居のほうが駅に近い場合、将来的に高い需要が見込めることから、資産価値の向上が期待できます。
また、再開発の予定があるエリアなども、将来的な資産価値の向上が期待できる場所です。
さらに、マンションから一戸建てへ買い替えをおこなえば、広い土地を所有できるため資産価値が下がりにくいメリットがあります。

住宅ローンを完済できる

現在住んでいるマイホームの住宅ローン返済が困難になっている場合には、マイホームの買い替えによって一括返済が可能になるメリットがあります。
原則として住宅ローン完済前の不動産は、住宅ローンを完済しなければ売却が不可能です。
住宅ローン返済中の不動産には、融資元である金融機関によって抵当権が設定されていて、この抵当権を抹消しなければ売却ができません。
現在住んでいるマイホームの売却代金で住宅ローンを一括返済できれば、抵当権を抹消して売却が可能です。
もし売却代金で一括返済ができない場合であっても、買い替えで利用できる買い替えローンを利用すれば、旧居と新居の住宅ローンを1本にまとめて旧居の抵当権を抹消できます。

年収によるマイホームの買い替えのタイミング

マイホームの買い替えをおこなうメリットを把握したうえで買い替えを進める場合、年収を元にした資金計画が必要です。
より具体的に、年収と買い替えのタイミングについてチェックしてみましょう。

年収と借入可能額の関係

まず、マイホームの買い替えのタイミングで重視したいのが、住宅ローンでいくらまで借りられるかといった点です。
借入可能額は年収によって異なるため、マイホームの買い替えに必要な額に達したタイミングを待つことも必要になります。
一般的に、住宅ローンの借入可能額の目安は、年収の25％以内で返済できる金額になります。
したがって、年収が300万円の方は1,970万円、年収が500万円の方は3,290万円、年収が700万円の方は4,610万円が借入可能額です。

年収と住宅ローン返済期間の関係

住宅ローンを利用する場合、注意したいのが返済期間です。
一般的に年齢が上がるほど年収も高額になりますが、年齢が上がると定年までの年数が短くなります。
そのため、定年までに住宅ローンを完済することが難しくなり、年金生活のなかで住宅ローンを返済する必要が出てきます。
また、毎月の返済額を増やして住宅ローン返済期間を短くする場合、ライフプランによっては返済が苦しくなる可能性には注意が必要です。
長い返済期間のなかには、出産による休職・子どもの進学によるまとまった出費・親の介護をするための退職などが考えられます。
住宅ローンを借りる前には、完済までのライフプランを考えたうえで、無理のない買い替えのタイミングと返済計画を立てることが大切です。

年収と頭金の関係

住宅ローンを利用してマイホームの買い替えを進める場合、もうひとつ考えておきたいのが頭金についてです。
住宅ローンの借入可能額の目安は年収から求められますが、住宅ローンでマイホームの買い替え資金をすべてまかなうのではなく、実際には頭金として現金が必要になります。
そのため、マイホームの買い替をおこなうタイミングとして、希望する金額だけ頭金が貯まったかどうかが目安と考えられます。
一般的に、頭金として必要になるのは、購入する不動産価格の10～20％です。
ただし、不動産価格の10～20％が貯金できたタイミングでマイホームの買い替えをおこなうのではなく、諸費用・生活予備費を確保する必要があります。
マイホームの買い替えには税金や手数料といった購入諸費用がかかるほか、預貯金として休職や失職に備えた生活予備費や子どもの教育資金などを残しておくことが大切です。

まとめ

住宅ローンが残った状態でマイホームの買い替えをおこなう場合、一般的には旧居の売却を済ませたタイミングで新居の購入を進めることになります。
マイホームの買い替えをおこなうと、暮らしやすさが向上することや資産価値の向上が見込めることなどがメリットです。
マイホームの買い替えタイミングは、年収とともに、借入可能額・返済期間・頭金について考えることが大切です。